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2019-03-20 10:39:01 和讯 

  上市房企陆续开始披露2018年业绩,在整个房地产行业增速放缓的背景下,那些保持高速增长的房企备受关注。

  3月17日晚,中国奥园集团股份有限公司(以下简称为“奥园集团”)发布财报,业绩指标亮眼。财报显示,2018年,奥园集团地产板块录得合同销售人民币912.8亿元,完成全年目标人民币730亿元的125%,同比大幅增长100%。

  不仅如此,奥园集团在追求规模创新高的同时,仍旧保持了极高的利润水平,真正做到了有质量的增长。根据财报,2018年奥园集团营业额为人民币310.1亿元,同比增长62%;毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元,毛利率约31.1%。净利润为人民币29.4亿元,同比增长51%;核心净利润为人民币30.7亿元,同比增长63%。

  奥园集团的高质量发展不仅受到社会各界的高度认可,各大金融机构也给予充分肯定。摩根大通、美银美林、德意志、尚乘集团、招银国际、安信国际证券、星展等在内的十余家金融机构陆续发布30多篇研报,首予及重申奥园集团“买入”评级,调升奥园集团目标价,最高达10.82港元。

  站在千亿门槛的起点上,奥园集团未来的发展潜力巨大。在业内人士看来,奥园集团是极具成长力的企业。金融机构发布研报认为,奥园集团是增长最快的粤港澳大湾区主要发展商,甚至是成长型发展商首选。

  销售额912.8亿元 超额完成全年目标

  近年来,房地产行业整体销售增速逐步放缓。根据局数据显示,2018年行业销售额整体增速仅为12.2%,在这样的背景下,能够保持平均水平以上销售增速的房企可谓是实力的体现。

  3月17日晚,奥园集团发布2018年财务报告,销售业绩增长强劲。财报显示,2018年,奥园集团地产板块录得合同销售人民币912.8亿元,完成全年目标人民币730亿元的125%,同比大幅增长100%。 2016至2018年合同销售年复合增长率达89%,为内房增速最快之一。2018年合同销售权益比亦保持85%的较高水平。2018年12月实现合同销售人民币173.9亿元,再创单月销售新高。于2018年12月31日,已签约但未确认的合同销售约人民币1100亿元。

  不仅如此,奥园集团在销售规模创新高的同时,仍保持了极高的利润水平,真正做到了有质量增长。

  根据财报,奥园集团2018年营业额为人民币310.1亿元,同比增长62%;毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元,毛利率约31.1%。净利润为人民币29.4亿元,同比增长51%;核心净利润为人民币30.7亿元,同比增长63%。同时,董事会建议派发末期股息每股人民币36分(相当于42港仙),派息比率达40%,保持稳定宽裕的派息政策,回馈股东及投资者的支持。

  据易居研究院智库中心研究总监严跃进观察,真正实现盈利的房企并不多,房地产行业的限价政策导致房企利润减少,有些房企甚至出售项目资产已达到盈利目的,凭借竞争力带来盈利的房企很少。

  按照严跃进的划分,奥园集团属于盈利能力强劲的少数房企之一。

  奥园集团的高质量发展获得了社会各界的高度认可,目前已囊括“福布斯2018 年亚洲最佳上市公司50强、《财富》2018 中国最佳董事会百强等诸多荣誉。在中指院刚刚发布的《中国房地产百强企业榜单》上,奥园集团位列第26名,在成长性和运营效率方面,奥园集团更是名列前茅。

  对于奥园集团的业绩表现,国内外各大金融机构也给予充分肯定。摩根大通、美银美林、德意志、尚乘集团、招银国际、安信国际证券、星展等在内的十余家金融机构陆续发布30多篇研报,首予及重申奥园集团“买入”评级,调升奥园集团目标价,最高达10.82港元。

  在星展看来,奥园集团销售增速高于其他中型房企,收入增长及利润率被低估;奥园集团保持一贯拿地策略,城市更新项目进展良好。基于这种判断,星展认为奥园集团股价上行空间大,首予“买入”评级,调升目标价。奥园集团在资本市场的地位进一步得到提升。

  在业内人士看来,奥园集团是极具成长力的企业,这意味着奥园集团未来的发展潜力和能力极大。摩根大通发布研报认为奥园集团是成长型发展商首选,进入业绩爆发期,首予“买入”评级,目标价9.00港元。美银美林认为奥园集团2019及2020年合同销售可实现每年增长25%至人民币1400亿元。

  成长型发展商这一评价背后是摩根大通对奥园集团的肯定,包括发展全面,成长路线清晰;植根粤港澳大湾区,积极布局全国;受益于强劲的合同销售增长,奥园集团2018至2020年核心净利润的年复合增长率达42%,优于同行,盈利可见性高。尽管行业毛利率趋降,摩根大通认为奥园集团土地成本较低,防御性较强。

  站在千亿的起点上,奥园集团未来要向着更高的目标激越前行。3月18日,奥园集团董事长郭梓文在业绩会现场表示,2019年销售金额在2018年的基础上增长25%的目标。这意味着2019年销售额大约1150亿。

  会上,奥园集团副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉杨进一步补充到,奥园集团在2019年的可售资源为1900亿元,只要去化率60%左右就可以达到新一年的合同销售目标。

  聚焦粤港澳大湾区 奥园集团竞争力显著

  成长力是一种能力和潜力,为企业持续带来利润和规模。在房地产增长乏力的下半场,成长力无疑是对房企的最高评价。

  被冠以“成长型房企”之称的奥园集团在持续获利和高质增长方面有何特质,这是外界最关心的点。本文尝试从三个层面分析,首先是奥园集团的战略布局,即聚焦粤港澳大湾区;其次是支撑奥园集团销售扩张的基础条件,也就是获取项目的能力;最后是奥园集团的现金流情况和融资能力。

  首先,在战略布局层面,奥园集团坚持区域均衡布局,拿地策略主要分布在一二线城市,以及二线核心省会城市,重点聚焦粤港澳大湾区,布局「9+2」城市群,已获纳入恒生沪深港通大湾区综合指数。粤港澳大湾区国家战略的实施使奥园集团在土地储备、城市布局等方面的价值得到进一步突显。

  财报显示,截至2018年12月31日,奥园集团拥有198个项目,分布70个境内外城市,土地储备总建筑面积达3410万平方米(权益比80%),总货值约人民币3650亿元,足够满足未来三年左右的发展需求。

  此外,奥园集团在城市旧改项目拥有丰富经验,目前在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目,规划总建筑面积约980万平方米,预计可售资源约人民币1452亿元。2019年,预期位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备,可为未来提供可售资源约人民币660亿元,带来额外的销售增长动力。

  其次,在战略布局的基础上,奥园集团获取项目的能力很强。一个事实是奥园集团在大幅增加土地储备的同时,仍然保持较低的拿地成本。

  财报显示,截止2018年12月31日,奥园集团土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约仅为人民币2167元,其中324万平方米为已竣工物业,1505万平方米处于在建阶段,1581万平方米为持续未来发展土地。

  深耕粤港澳大湾区长达22年,奥园集团竞争优势显著,较低的土地成本背后是奥园集团一直坚持的“收并购”策略。据悉,奥园集团80%以上的项目都是通过并购来的,奥园集团的企业文化很包容,这也是并购成功的重要原因。

  “今年奥园集团预计拿地款为400亿元。我们仍然会增加土地储备,途径包括并购、城市更新项目转化以及公开市场招拍挂。” 在3月18日举行的2018年业绩发布会现场,郭梓文如是表示。对于具体指标,奥园集团副主席兼行政总裁郭梓宁透露,今年奥园集团将增加一两千万平米的土地储备。

  另外,城市旧改项目极大降低了奥园集团的土地成本。一个例子是珠海翠微村,奥园集团的土地成本(含补偿)每平方米只有八九千元,若通过招拍挂拿地,土地成本将是2.5万到2.9万元。

  土储是销售增长的基础,现金流是房企增加土储的先决条件。奥园集团贯彻稳健的财务管理,现金流充裕,债务结构不断优化,信贷评级持续调升,融资空间很大。

  财报显示,截止2018年12月31日,奥园集团净负债率为58.9%,处于行业合理水平;总银行结余及现金约人民币396.2亿元,流动性充裕。继2016、2017、2018年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级及展望,奥园集团于2019年2月再获穆迪调升评级展望至“正面”,充分反映各界对奥园集团综合实力的认可。

  同时,奥园集团重视开拓多元化融资渠道,境内外融资能力突出。2018年,奥园集团成功发行三年期境内公募及私募公司债人民币39亿元;并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元,平均成本低于7%,优于可比同行。

  2019年,奥园集团率先打开亚洲美元债券市场,并重启内房三年期美元债公开市场发行,全额使用国家发改委批出的10亿美元外债额度,成功发行全新三年期及四年期美元债,进一步延长债务期限。

  注意:本文中的核心净利润已扣除投资性物业公平值收益、汇兑损益、衍生金融工具公允值变动收益等非经常性损益及其对应的税金。

  

(责任编辑:张洋 HN080)

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